Il y a plusieurs marchés en France. Celui des grandes villes qui ont connu un ralentissement depuis cette crise sanitaire du Covid et les villes moyennes qui elles, au contraire, ont su tirer leur épingle du jeu. Elles ont attiré des urbains en recherche d’espace et de verdure dans un contexte de télétravail.
Aujourd’hui, nous constatons à Paris intra muros, une baisse des prix généralisée et un temps rallongé pour la réalisation des transactions. Il y a une période de pause comme on en a déjà connu en immobilier : les vendeurs restent convaincus pouvoir vendre au même prix qu’il y a 6 mois ou un an et les acquéreurs sont persuadés que les prix vont d’effondrer.
Mais les acquéreurs ont tendance à oublier qu’il y a un manque structurel de logements à Paris et en région parisienne, donc la demande reste supérieure à l’offre et d’autre part, que tant que les taux d’intérêt des emprunts seront bas, ceux-ci boosteront la demande. Et sans oublier le retour prochain de la clientèle étrangère. Quant aux vendeurs, ils n’ont pas tous encore pris conscience que les acheteurs sont devenus plus exigeants.
La crise sanitaire a rebattu les cartes
Les prix parisiens ont fortement augmenté entre 2015 et 2020. Paris a connu une hausse des prix immobiliers de 21,7% sur 10 ans et de 23,3 % ces 5 dernières années. La capitale avait connu une hausse de 1,8% en 2020. C’est seulement depuis le 1er janvier 2021 que la capitale a enregistré une chute des prix de 1,5%, avec un phénomène baissier surtout à partir de septembre 2021. Aujourd’hui les prix parisiens se stabilisent.
Cette crise sanitaire a perduré et a installé de nouveaux comportements en matière d’acquisition immobilière. Les Parisiens, las de voir les prix augmenter régulièrement depuis plusieurs années, ont décidé d’opter pour plus grand avec un espace extérieur ou de la verdure aux alentours. Ils ont choisi la petite ou grande couronne autour de Paris et, dans une moindre mesure, l’installation en province.
Mais en février 2022, on constate une légère hausse en termes d’acquéreurs pour Paris ainsi que dans la plupart des grandes villes françaises.
La clientèle étrangère, séduite par les biens haut de gamme et d’exception, a été quasiment absente pendant près de deux ans et ne devrait pas tarder à revenir.
Mais quel avenir peut-on prédire pour 2022 ? Le retour de l’inflation (+2,8% sur les 12 derniers mois) et la persistance de taux de crédit immobilier bas, pourraient constituer deux critères fondamentaux à la dynamique immobilière. La BCE, contrairement à la FED (banque centrale américaine), a décidé de ne pas remonter ses taux directeurs ; ce qui est une bonne nouvelle quant au maintien des taux de crédit à un niveau bas (environ 1% pour un emprunt de 20 ans pour les bons dossiers), inférieur à celui de l’inflation. Ce qui est bien plus favorable à l’achat immobilier vs les épargnants dont les économies placées rapporteront peu et se déprécieront.
On peut donc s’attendre à un printemps immobilier dynamique !
Mais les acheteurs sont de plus en plus sélectifs et patients car ils refusent d’acheter n’importe quoi à n’importe quel prix. Ainsi, les biens mal situés ou avec défauts majeurs sont les premiers à perdre de la valeur.
Petites surfaces en baisse à Paris, grandes surfaces en hausse en Grande Couronne
Cette période attentiste entre vendeurs et acquéreurs a contribué à la constitution de stocks d’appartements sur Paris (+30% en moyenne).
Etat des stocks d’appartements à paris
Cette augmentation des stocks a bien évidemment une incidence sur la stabilisation des prix.
On constate que les prix ont plus baissé pour les petites surfaces à Paris (-2,30% à -2,50%). Peut-être est-ce dû au choix des parisiens de quitter leur petit logement à Paris pour vivre dans une surface plus grande à budget équivalent en banlieue et surtout en Grande Couronne où les appartements familiaux et les maisons sont très demandés. Les prix y ont de fait connu une croissance significative (+12% en moyenne en Grande Couronne pour les grandes surfaces).
Evolution des prix dans les départements d’Ile de France selon le type de logements
Pour conclure, on peut envisager que le scénario le plus probable soit une stagnation, voire une légère hausse des prix immobiliers en France en 2022, proche de l’inflation. En fait, même si les taux d’emprunt augmentaient un peu à la marge en 2022, il faudrait attendre pour qu’il y ait un véritable impact quant à la baisse sur les prix immobiliers.
Mais attention, il y a plusieurs marchés immobiliers locaux en France. Chacun s’adaptera à sa façon : maison ou appartement, luxe ou non, grande agglomération ou pas …).
Il faut rester vigilant car personne ne peut prédire un avenir certain quant à l’immobilier. L’acquisition d’une résidence principale ou celle d’un investissement locatif ne répond pas aux mêmes préoccupations.
Ce qu’il faut retenir avant tout : Achetez quand cela est le bon moment pour vous plutôt que de vouloir acheter quand ce sera le meilleur moment sur le marché !
