Acheter un logement est un acte engageant. Aussi, il faut veiller aux défauts du bien qui ne faciliteront pas sa revente car certains sont de nature à entraîner une décote, pouvant aller jusqu’à 20% dans certains cas.
Cependant, Pour une jouissance ou un investissement immobilier, il faut savoir faire des sacrifices ou saisir des astuces : Si votre budget est juste pour acquérir la surface souhaitée. En effet, le pouvoir d’achat immobilier des Français et surtout des Parisiens a pris un sacré coup. Entre 1998 et 2008, le prix de l’immobilier a plus que doublé (+ 144%) alors que le revenu disponible des ménages n’a, lui, progressé que de 12%.
Soyez très exigeants si votre budget le permet
1- Une copropriété mal gérée : mauvais entretien de l’immeuble ou taux d’impayés élevé-> décote de 10%
2- Un vis-à-vis vraiment trop proche : risque de manque de luminosité et de voyeurisme-> décote de 5%
3- Un étage élevé sans ascenseur ou un rez-de-chaussée -> décote de 15 à 20%
4- La trop grande proximité d’un restaurant, commerce de bouche, ou d’une rampe d’accès à un parking: nuisances sonores -> décote jusqu’à 15%
5- Une hauteur sous plafond réduite -> décote de 15 à 20%
6- Des charges de copropriété élevées et des travaux à venir -> décote jusqu’à 15%
7- De gros travaux à prévoir -> décote de 5 à 15%
8- La mauvaise réputation du quartier bien que les quartiers très populaires sont intéressants en terme d’investissement locatif
9- La non-conformité de certains aspects du logement : des transformations faites sans accord de la copropriété ou une extension sans permis de construire -> décote de 10 à 15%
10- La proximité d’un mauvais établissement scolaire
11- L’éloignement des transports en commun -> décote jusqu’à 10%
Optez pour des astuces si votre budget est serré mais sans concession quant à la surface
1- Acheter la nue-propriété et laisser temporairement la jouissance à un usufruitier : vous ne profitez pas du bien immédiatement mais vous achetez un bien pour près de 50% de sa valeur
2- Convertir un commerce ou un atelier en habitation : vous avez de l’imagination et vous appréciez l’atypique ; alors vous bénéficiez d’une décote de 10 à 20%
3- Acquérir un bien occupé : vous bénéficiez d’une remise de 5 à 15% en fonction du temps restant à courir sur le bail
4- Acheter en viager : vous payez un bouquet au vendeur de 30 à 40% de sa valeur puis une rente mensuelle.
5- Optez pour des biens décotés en raison de leurs défauts (voir paragraphe ci-dessus)
6- Acheter son bien immobilier aux enchères : attention sur des zones tendues comme Paris, les prix s’envolent très vite !
7- Profiter des dispositifs incitatifs d’aide à l’accession : le PTZ dans le neuf pour l’acquisition de la 1ère résidence principale et sous conditions de ressources. Le Duflot pour les investisseurs à condition qu’il y ait un potentiel de location dans la zone géographique.
Quels sont les risques d’un investissement immobilier ?
Se lancer dans un investissement immobilier expose donc à différents risques. Cela concerne tout le processus. Il importe donc de rester vigilant. Mais concrètement, à quoi s’expose-t-on ?
Les risques concernant le processus d’acquisition
- L’emplacement du bien immobilier : investir dans l’immobilier implique la considération de l’emplacement du bien pour éviter de faire perdre sa valeur. Prenez donc en considération l’écosystème environnant le logement, ainsi que les projets de constructions qui l’avoisinent.
- Le type de bien immobilier : tous les biens immobiliers ne constituent pas forcément un investissement rentable. Veillez à bien considérer la demande en fonction de la région où investir. Pour les villes comme Bordeaux par exemple, les petits appartements sont les plus recherchés. Évitez donc d’acheter une maison individuelle dans une zone où la demande est très faible. En bref, adaptez le type de bien en fonction du marché immobilier l’accompagnant.
- Le promoteur immobilier : un autre risque lié au processus d’achat du bien concerne le promoteur. Celui-ci doit être choisi de sorte à éviter les arnaques. Cela permet d’éviter les risques de malfaçons, de non-livraison, de piètre qualité de construction, etc. Obtenez toujours un gage de professionnalisme avant de confier votre projet immobilier à un promoteur immobilier.
Les risques concernant le marché et le régime fiscal
- La méthode de financement : Un projet immobilier doit se baser sur des calculs réalistes qui tiennent compte de l’impact fiscal de l’achat en question. En effet, cela peut déteindre sur l’état financier de l’acquisition, en particulier si vous vous trouvez dans une tranche marginale d’imposition à 30 %.
- Le risque du marché immobilier : le marché immobilier présente parfois des risques, à savoir des hausses, suivies de baisses pour lesquelles il faut rester vigilant.
Les risques concernant l’activité locative du propriétaire
Lorsque vous avez acquis votre bien immobilier, sachez que la gestion locative n’est pas toujours évidente. En effet, un propriétaire doit faire face à différents risques, à savoir :
- La vacance locative : c’est l’une des plus grandes craintes d’un propriétaire. Ne pas trouver de locataire représente un manque à gagner et une perte d’argent à la fois, puisqu’il faut continuer à payer les charges et la taxe foncière.
- Le locataire conflictuel : être en conflit avec un locataire malhonnête qui refuse de payer son loyer peut aussi être problématique pour un locataire.
- Les impayés : justement, les loyers impayés constituent également des risques auxquels doivent faire face les propriétaires face à des locataires conflictuels, mais aussi pour différentes autres raisons.
- Les malfaçons : enfin, il y a des malfaçons qui ne se révèlent que lorsque la maison est occupée. Celles-ci requièrent des réparations et des dépenses en plus.
