Plus on attend, plus le pouvoir d’achat immobilier baisse (nombre de m2 achetés) car les taux de crédit immobilier progressent plus vite que les prix ne baissent : La demande est toujours plus forte que l’offre de qualité.
En effet, même si les banques se sont assouplies en termes de catégories de revenus globaux pris en compte, le salaire nécessaire pour emprunter voit son seuil augmenter. Le niveau de l’emprunt dépend certes des revenus mais aussi du taux de crédit et de la durée.
Il faut tenir compte des charges mensuelles récurrentes et du coût de l’assurance liée à l’emprunt immobilier. Ceci afin de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35% maximum des revenus.
Et n’oubliez pas que la durée maximum du crédit souscrit est fixée à 25 ans (sauf pour le neuf ou l’ancien avec gros travaux : 27 ans maximum) !
Quant à l’apport minimum, les banques apprécient qu’il soit au minimum de 10% à 15%. Sauf pour les non-résidents pour lesquelles elles peuvent exiger 30% avec bien évidemment l’ouverture d’un compte bancaire en France.
Taux de crédit immobilier, revenus et des charges récurrentes : un équilibre à préserver
En ce qui concerne les revenus, il s’agit des revenus nets avant impôts. Outre le salaire, les primes récurrentes (commissions, part variable, primes) sont prises en considération à hauteur de 90% sur la base de la moyenne perçue sur deux ans. En revanche, les pensions sont ignorées par les établissements bancaires.
Les revenus fonciers sont aussi retenus pour 90% de leur montant.
Les charges sont constituées de plusieurs postes dont le plus important est, bien sûr, le logement mais aussi les éventuels autres crédits en cours que vous aurez tout intérêt à rembourser avant de souscrire un crédit immobilier. Sinon, ils rentreront dans le calcul de votre taux global d’endettement (qui doit être de 35% au maximum) et donc diminueront le montant de votre emprunt immobilier et/ou allongeront la durée de celui-ci (=capacité d’emprunt).
La bonne tenue régulière des comptes est aussi un critère important aux yeux des banques. Si malgré un revenu confortable, vous êtes systématiquement à découvert, alors vous serez considéré comme un « piètre » gestionnaire. Donc il faut au moins veiller à ce que vos trois derniers relevés bancaires aient un solde positif !
Gardez en tête que la capacité d’emprunt se calcule ainsi :
(Revenus- Charges) X 35% X durée (nombre de mois)
Si vous souhaitez être bien conseillé pour acquérir le logement idéal au juste prix et optimiser au mieux votre taux de crédit, n’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier qui vous trouvera votre bien mais qui saura aussi vous orienter vers un excellent courtier.
A quel montant de crédit immobilier pouvez-vous prétendre ?
Salaires et capacités d’emprunt
Il s’agit de simulations d’emprunt effectuées en décembre 2022 sur le site EMPRUNTIS par BFMTV.COM.
Taux moyens non négociés: 2,3% sur 15 ans, 2,4% sur 20 ans, 2,55% sur 25 ans.
Sans apport et avec un taux d’assurance de 0,36%.
Ce tableau est une première estimation qui doit être affinée en fonction de votre profil. Il s’agit d’un premier « éclairage » pour vous fournir une tendance.
D’ici l’été 2023, les taux pourraient atteindre les 4%
Depuis le début de l’année 2023, le taux moyen n’a cessé d’augmenter. Selon l’Observatoire, ¾ des emprunteurs se sont endettés à taux dépassant les 3% sur 20 ans. Sur une durée de 25 ans, les taux étaient d’au moins 3,20% en mois de mars pour ½ des emprunteurs avec des pics atteignant les 3,6%.
En rapprochant ces valeurs de l’usure, on peut estimer la faiblesse de la marge pour intégrer les autres frais (garantie, frais de dossier, assurance emprunteur, etc.) au TAEG. Pour les emprunts de 20 ans et plus, le taux d’usure a atteint 4%. Il faut noter que le taux d’usure est le même, que l’on emprunte sur 20 ou sur 25 ans. Cela désavantage énormément les primo-accédants qui sont adeptes des longues durées, car ils sont peu pourvus en termes d’apport personnel.
Les taux d’intérêt devraient atteindre les 4% pour l’été 2023 selon l’estimation des professionnels. D’ici là, les conditions monétaires devraient se stabiliser avec les relèvements des taux directeurs par la banque Centrale Européenne. Il faut rappeler qu’une révision mensuelle de l’usure se fait pour une durée provisoire de 6 mois uniquement. Ainsi, la fin de l’année 2023 devrait être plus avantageuse en termes de taux d’intérêt.
Il faut souligner encore une fois que la hausse des taux d’intérêt nuit au pouvoir d’achat immobilier et à la capacité d’endettement des ménages français. La Banque de France avait stipulé que le pouvoir d’achat avait perdu 15% en janvier 2023. En une année, les taux ont été multipliés par trois, ce qui a défavorisé l’achat immobilier.
