Se loger : est-ce plus rentable d’acheter ou de louer sa résidence principale ?
Meilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier, présente pour la quatrième année consécutive, une étude afin d’aider les Français à faire le choix entre la location et l’achat de leur résidence principale.
Une acquisition serait rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans pour un 70m2. Autrement dit, si une personne reste locataire plus de 3 années, la location devient une source de perte par rapport à l’achat. C’est 6 mois de plus qu’en 2016. Cela s’explique par la hausse des prix de l’immobilier et des taxes foncières.
La rentabilité d’un achat immobilier varie en fonction de sa surface et de la ville où il se situe. Alors que l’écart entre les villes s’était réduit l’an dernier, il augmente à nouveau en 2017. Cependant les taux de prêt immobilier encore stables permettent encore d’envisager l’achat d’un appartement sur Paris qui sera toujours très prisé.
Un achat rentabilisé plus vite à Paris qu’à Bordeaux
Selon cette étude du courtier en crédit immobilier, un propriétaire de Bordeaux où la fiscalité locale est supérieure à celle de Paris, rentabilisera son achat moins vite qu’un acheteur de Paris. Pour qu’une acquisition soit plus intéressante qu’une location à Bordeaux, il faudra en moyenne 9,5 ans, contre 5 ans en 2016.
Dans la capitale, il faudra attendre 9 ans avant que l’achat d’un 70m2 soit financièrement intéressant, contre 6,5 années en 2016.
C’est la première année que l’acquisition d’une résidence principale dans une ville en région, devient moins rentable que pour une acquisition dans la capitale. Derrière Paris, Bordeaux affiche les prix les plus élevés sur l’ensemble des autres villes de France. Par conséquent, la ville bordelaise devient ainsi la métropole où le nombre d’années de détention d’un bien, afin qu’il soit plus avantageux qu’une location, est le plus élevé.
Immobilier : valse des records en vue à Paris
Les prix de l’immobilier ancien à Paris poursuivent leur progression : spéculation ou remise à niveau ? Si nous ne pouvons pas encore parler de bulle spéculative, c’est bien parce que les transactions qui sont à des niveaux records en Île-de-France relèvent actuellement de trois phénomènes.
D’abord, les acquéreurs ont bien intégré que le niveau historiquement bas des taux d’intérêt et la facilité à obtenir des crédits, vivaient leurs derniers beaux jours. Ensuite, les candidats à l’achat ont aussi compris que la phase de baisse des prix de l’immobilier enregistrée ces trois dernières années était terminée.
Enfin, Paris et l’Île-de-France retrouvent auprès des étrangers la cote d’amour perdue ces dernières années. Résultat : les notaires anticipent un nouveau record historique du prix des appartements qui devrait franchir la barre moyenne des 9 000 euros par mètre-carré dans la capitale. Une hausse des prix dans l’ancien qui est tout simplement due au faible stock d’appartements ou de maisons de bonne qualité disponibles à la vente, par rapport à une demande en progression constante.
Quelques chiffres, aujourd’hui
En 2022, sur 32 villes étudiées par ce même courtier en crédit immobilier, l’acquisition d’un bien immobilier est, en moyenne, rentabilisée au bout de 13 ans et 8 mois. Même si ces chiffres peuvent être moins élevés dans une ville moins convoitée que Paris, la durée de détention à rentabiliser continue cependant d’augmenter. Ainsi, Nîmes a une moyenne de deux ans, pour rentabiliser un achat immobilier. La ville de Rennes, elle, passe d’une moyenne de 4 ans et 11 mois en 2020, tandis qu’en 2022, la moyenne est passée à 20 ans. Autre exemple, pour la ville d’Orléans, la moyenne de rentabilité était, en 2020, d’un an et d’un mois, contre 18 ans en 2022.
Enfin, Paris, qui affichait une moyenne de 18 ans en 2020, affiche aujourd’hui un nombre élevé à 28 ans. Par rapport à 2017, la hausse reste impressionnante.
Ces comptes-rendus font tous état d’une même réalité, la hausse de l’immobilier impacte aujourd’hui chaque ville. Si certaines sont plus touchées que d’autres, c’est bien parce qu’elles sont plus convoitées. Par conséquent, si vous souhaitez vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, mieux vaudrait ne plus tarder, en conséquence de ces changements qui ne cessent de survenir.
Qu’en est-il en 2023 ?
L’année 2023 est marquée par la grande hausse des taux d’emprunts hypothécaires. Cela a amenuisé l’écart entre le coût de la location et le coût mensuel de la propriété. Aujourd’hui, beaucoup sont ceux qui ne voient aucun intérêt à être propriétaires en termes d’intérêt financier. En plus, les prix immobiliers ont très peu reflué. Nous faisons donc le point sur la situation en 2023 à travers ces quelques éléments de réflexion. Si dans le cadre d’une location, le montant à payer est le loyer et les charges à payer mensuellement, voici les différents montants à définir :
- Les coûts d’entretien, les impôts locaux, les coûts de rénovation, etc., pour 1 % du coût de l’objet. Les établissements bancaires ne retiennent que ce taux lors de leurs calculs pour l’octroi de crédit. Ce taux est plus élevé dans l’ancien que dans le neuf.
- Le coût du capital à diviser en deux parties : d’une part le coût de la dette formée par la somme des intérêts hypothécaires, soit 2 % (il s’agit d’une hypothèse pour début 2023 avec la moitié de l’emprunt en SARON et l’autre moitié de l’emprunt fixé sur 10 ans) sur 80 % de dette (20 % de fonds propres rajoutés à 80 % de dette), ce qui fait 1,6 % de la valeur du logement ; puis, d’une autre part, le coût des fonds propres qui se calcule par la différence de rendements entre le placement si vous n’aviez pas réalisé l’acquisition et l’immobilier, soit 25 % de la valeur du logement (20 % de fonds propres rajoutés à 5 % de frais de notaire).
- La taxe sur la valeur locative qui n’est pas évidente à estimer, car il dépend de différents facteurs : les autres revenus imposables comme le patrimoine ou votre source de revenus, la géolocalisation du bien, les abattements fiscaux applicables, les charges immobilières. Pour simplifier le tout, si la valeur locative vaut 3,5 % du prix d’achat, vous devez y soustraire les intérêts hypothécaires et les coûts d’entretien. Déduisez ensuite 1 % pour l’entretien et 1,6 % pour la dette pour obtenir une valeur locative de 1 % du coût total du bien immobilier. Ce 1 % est à rajouter aux revenus imposables. Avec un taux marginal de 30 %, le coût annuel s’élève à 0,3 % du logement.
Que faut-il conclure ?
A la question : « vaut-il mieux acheter ou louer son logement ? », le choix se fait en fonction de divers paramètres, en particulier le budget, mais également :
- la zone géographique dans laquelle vous souhaitez vivre, car les marchés varient d’une région à une autre ;
- le contexte économique actuel, notamment en ce qui concerne les taux d’intérêt immobiliers ;
- le mode de vie et les objectifs de vie, car il y a des avantages à être locataire et à être propriétaire.
Profitez des taux de crédit immobilier encore stables
Le taux de crédit immobilier n’est autre que la part des revenus nets et mensuels que l’emprunteur peut dédier au remboursement de son emprunt. Le taux d’intérêt perçu par les prêteurs d’argent est défini par la BCE, soit la banque centrale européenne, puisque chaque banque emprunte également auprès de cet organisme.
Concernant l’été 2017, celui-ci a été plutôt calme en termes de taux immobiliers.
En effet, par rapport aux précédents mois, les taux moyens n’ont subi aucune évolution réelle. Ils se situent à : 1,54 % sur 15 ans, 1,74 % sur 20 ans et 1,91 % sur 25 ans.
En conséquence, la rentrée 2017 risque d’être plutôt calme concernant les taux de crédits immobiliers ; les taux directeurs restant très bas, la BCE garde également ces conditions favorables inchangées.
Qui plus est, le mois de septembre est un mois « charnière » qui permet en effet de capter les derniers dossiers pour concrétiser les objectifs des banques de l’année en cours.
Des taux de crédit immobilier en France en forte augmentation en 2022
. Ils peuvent varier en fonction de différents facteurs, notamment la durée du prêt, le profil de l’emprunteur, les conditions du marché et les politiques des banques. Voici une estimation générale des taux de crédit immobilier en France, basée sur les tendances récentes :
- Pour un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans, les taux peuvent varier généralement entre 1,20% et 1,80%.
- Pour un prêt immobilier à taux fixe sur 15 ans, les taux peuvent varier généralement entre 1,00% et 1,60%.
- Pour un prêt immobilier à taux fixe sur 10 ans, les taux peuvent varier généralement entre 0,80% et 1,30%.
Ces taux sont indicatifs et peuvent varier en fonction de la situation spécifique de l’emprunteur, de la banque et des conditions du marché au moment de la demande de prêt. Il est recommandé de consulter plusieurs établissements bancaires et de demander des simulations personnalisées pour obtenir des taux précis en fonction de votre situation.
Avant d’acheter posez-vous les bonnes questions
Un achat immobilier est loin d’être anodin, et plusieurs réflexions doivent être faites avant de vous lancer dans cette étape et de réfléchir à un crédit immobilier.
Au-delà du coup de cœur pour un nouveau domicile, n’oubliez pas que le prêt immobilier doit être en adéquation avec vos revenus et qu’il risque de s’étaler sur plusieurs années. Il s’agit donc d’un investissement mensuel sur le long terme.
D’abord, pensez à évaluer la valorisation future de votre appartement ou de votre maison, qui peut devenir un avantage ou un inconvénient au fil du temps.
Lorsque vous définissez votre taux de crédit immobilier, pensez également au fait qu’en plus du remboursement de l’emprunt, des charges mensuelles s’ajoutent à votre maison ou appartement. Parfois, ces charges cumulées peuvent devenir trop onéreuses.
N’oubliez pas d’observer l’environnement de votre futur bien immobilier, davantage si vous souhaitez vous installer dans la ville parisienne, là où le prix du m² est toujours plus élevé. Dans le cas de quartiers en devenir, qui sont peu à peu plus convoités, la valeur de votre bien peut atteindre son maximum au bout de 10 ou 15 ans.
Si vous choisissez un appartement, pensez à vérifier les parties communes et l’entretien de ces dernières. Parfois, ces espaces peuvent être synonymes de travaux. De plus, pensez également à vérifier l’état général de votre bien immobilier, afin de prévoir les futurs aménagements, etc.
Un bon professionnel de l’immobilier sécurisera votre achat
Si vous avez besoin d’être accompagnés, que vous disposez de peu de temps ou que vous ne résidez pas sur place ; pensez à faire appel aux services d’un chasseur immobilier. Ce dernier prendra en compte et défendra constamment vos intérêts face aux vendeurs et aux agences immobilières.
Le chasseur immobilier se projette dans la valorisation future de votre bien en observant tous les détails présents. En effet, en période de baisse des prix, les biens « à défauts » sont les premiers à perdre de la valeur. Avec ses connaissances du marché, le chasseur immobilier saura vous conseiller sur le meilleur achat à effectuer.
En choisissant les services d’un chasseur immobilier, vous n’aurez plus qu’à choisir parmi des biens finement sélectionnés par ses soins.
Il vous accompagne lors des visites qu’il organise, et adapte ces dernières selon vos disponibilités. De plus, puisqu’aucun bien ne lui est confié pour la vente, au contraire des agences immobilières, il reste objectif quant aux biens proposés et garde un œil critique.
Enfin, le chasseur immobilier travaille sur l’ensemble du marché, avec les agences, les particuliers, les notaires, syndics… Il est et reste à vos côtés jusqu’à la signature de l’acte authentique et ses honoraires ne doivent être réglés qu’à ce moment-là, seulement lorsque vous trouvez votre bonheur immobilier.
Acheter un logement peur paraître compliqué
Sur un marché parisien hyper-tendu sur lequel les acquéreurs sont nombreux pour un bien correctement situé et au juste prix, il n’est pas facile d’être parmi les premiers. Les acquéreurs s’emballent au point pour certains, de faire une offre au débotté sans même avoir vu le bien !
L’acquisition d’un logement peut prendre beaucoup de temps : recherche, financement, travaux, emménagement…
Chaque étape de l’achat est importante et susceptible de retarder le processus et votre installation.
Pour préparer votre projet d’achat immobilier, vous n’échapperez pas à la phase de recherche qui n’est pas simple. En effet, vos besoins et vos envies ne seront peut-être pas immédiatement satisfaits par l’offre disponible sur le marché au moment de votre recherche.
Par ailleurs, vous devez également trouver un moyen de financer votre achat en montant votre dossier, à solliciter plusieurs banques, à faire un comparatif des offres de prêts immobiliers, mais aussi à évaluer le coût de l’emprunt, notamment le coût de l’assurance, le coût du crédit, le coût de la garantie, les différents frais, etc.
Viennent ensuite les éventuels travaux à effectuer dans votre nouveau logement afin de s’adapter aux normes en vigueur. Cela permet aussi d’obtenir exactement le rendu souhaité.
Enfin, vous devez prendre du temps pour l’emménagement et l’aménagement. Une fois toutes vos affaires déménagées vient l’étape du rangement et de la décoration de chaque pièce.
Faire appel à un chasseur immobilier peut vous permettre de gagner beaucoup de temps et d’être totalement soulagé de tous les tracas
Il faut en moyenne entre 4 à 7 mois pour trouver un logement qui correspond à ses attentes. Sans compter les nombreuses visites inutiles et décevantes. Le temps passe et les prix progressent alors que vous n’avez toujours pas trouvé à vous loger.
Certains, qui disposent de très peu de temps car trop accaparés par leur travail, qui ne résident pas à Paris ou qui achètent pour la première fois, préfèrent déléguer leur recherche à un chasseur immobilier. Le rôle de celui-ci est de consacrer toutes ses journées à chercher la « pépite » qui va parfaitement correspondre aux goûts et attentes du client dans le cadre de son budget. Le chasseur immobilier va alors « faire feu de tout bois » en faisant appel à tout son réseau, en recherchant aussi bien auprès des agences, que des particuliers, des notaires et des syndics. Son seul objectif : vous trouver le bien qui vous fera craquer car n’oubliez pas que 90 secondes suffisent pour se faire une première impression sur le bien.
Le chasseur immobilier permet une recherche de bien sur mesure
Lorsque vous sollicitez les services d’un chasseur immobilier, vous mettez entre ses mains un mandat de recherche pour votre compte. Généralement, ce mandat exclusif dure entre deux à trois mois, mais renouvelable par tacite reconduction. Au cours de ce laps de temps, le professionnel met à profit son expertise en recherchant à votre place les biens en totale adéquation avec vos critères.
Le chasseur immobilier est un véritable assistant personnel…
Il établit un cahier des charges en fonction de vos critères et lance ses recherches. Il qualifie les biens avant les visites qu’il organise après sélection des logements, et en fonction de vos disponibilités. Il vous conseille lors de l’offre d’achat, de la signature de la promesse et vous accompagne jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.
Les points importants à retenir :
– Une offre d’achat signée par le vendeur l’engage vis-à-vis de l’acquéreur alors que ce dernier peut se rétracter jusqu’à la promesse de vente
– La promesse de vente est signée une fois tous les documents réunis (diagnostics, Carrez, PV d’AG, pré-état daté..). L’acquéreur dispose alors de 10 jours de réflexion supplémentaire
– Puis environ 3 mois s’écouleront entre la signature de la promesse et celle de l’acte de vente, dont 60 jours pour la préparation du financement bancaire. Pour 95 % des transactions, l’acquisition du bien est soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.
Pour résumer, si vous cherchez seul(e), 4 à 7 mois sont nécessaires entre le début de votre recherche et le moment de réception des clés dans l’ancien ; jusqu’à 2 ans pour un logement neuf en cours de construction.
Avec le chasseur immobilier, vous ne payez que lorsque la mission est un succès
Le chasseur d’appartement fonctionne comme tout agent immobilier. Vous ne payez que lorsque la vente est conclue. Sachez que sa commission représente près de 1 à 3% du coût de la transaction immobilière. Cela est encadré par la loi Hoguet qui interdit les agents immobiliers de facturer des frais de mission, de dossier ou de reportage. Toujours selon l’article 6 de cette loi, il est également prohibé de percevoir une somme d’argent avant de conclure la transaction et d’établir un acte écrit stipulant l’engament des deux parties. Cela correspond à la signature de l’acte de vente définitif en présence du notaire.
Le chasseur immobilier négocie à votre place
La négociation du prix d’un bien immobilier à acquérir peut également être une tâche ardue, à la fois chronophage et pénible, en particulier si vous n’êtes pas un spécialiste dans ce domaine. Un chasseur de logement est en mesure de négocier à votre place pour l’achat du bien une fois que vous avez trouvé la perle rare. Grâce à son expertise dans le domaine immobilier, ainsi que dans son secteur d’action, le spécialiste de la négociation vous représente entièrement dans ce processus. Il vous épargne ainsi ce côté délicat de l’acquisition de bien. Si les agents immobiliers visent toujours à vendre au prix le plus cher pour l’intérêt des vendeurs, le chasseur immobilier défend uniquement votre intérêt en tentant d’obtenir le prix le plus bas. Cela permet de gagner du temps, mais aussi de faire des économies importantes lors de votre achat de bien immobilier.
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