Author: VAWM

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Expertise sur l’immobilier de luxe à Neuilly-sur-Seine

Pourquoi recourir à un chasseur immobilier ?

Les primo-accédants et l’achat immobilier

Devenir propriétaire est le souhait de la grande majorité des Français : sécurité pour une famille, investissement non risqué sur le long terme, capitalisation forcée qui pourra être très utile au moment de la retraite… C’est une création de richesse patrimoniale sur le long terme.

Aujourd’hui, le contexte inflationniste et l’augmentation régulière des taux d’intérêt interrogent les potentiels acquéreurs et plus particulièrement les primo-accédants. Cependant, 41% des primo-accédants le deviennent entre 25 et 30 ans.

En effet, ceux-ci, notamment les jeunes actifs, ont un accès plus difficile au crédit immobilier et se demandent s’ils ne doivent pas rester en location et ce d’autant plus, que le foyer risque de s’agrandir et qu’acheter à présent une pièce de plus pour l’avenir, est devenu plus onéreux. Entre location et achat, à revenus identiques, les primo-accédants devront accepter d’acquérir un logement avec une pièce en moins de celui qu’ils louent ; soit l’équivalent d’une chambre de 11 m2 à Paris.

Alors, y-a-t-il un bon ou mauvais moment pour acheter ? La réponse n’est pas aussi simple. Tout dépend du projet de vie de chacun et de ses contraintes. Si vous optez pour confier votre recherche à un chasseur d’appartement, celui-ci saura parfaitement vous conseiller quant à votre projet quel qu’il soit.

Où en est le marché immobilier et quel avenir pour 2023 ?

A date, en tenant compte du taux d’inflation (+5,9% en décembre 2022), on constate une baisse des prix dans les grandes métropoles (-8% à Paris et Lyon, taux d’inflation compris), mais aussi, dans une proportion moindre,  dans les villes moyennes et les communes rurales.

Paris a fini par entraîner dans sa chute tout le reste de l’Ile-de-France. Petite comme grande couronne affichent désormais des prix en nette baisse (respectivement, -0,7% et -0,3% en deux mois). Les maisons qui avaient le vent en poupe, connaissent aussi un coup d’arrêt.

Evolution des prix immobiliers à Paris depuis 10 ans

Source : https://www.dimo-diagnostic.net

Pour 2023, les professionnels de l’immobilier prévoient une baisse de 3% à 10% selon les régions. Si vous avez besoin d’être accompagné, si vous n’avez pas le temps de chercher ou si vous n’êtes pas sur place, n’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier qui saura vous trouver le bien de vos rêves à acquérir. Il vous assistera jusqu’à votre installation !

Après l’engouement des Français en période postérieure au Covid pour les pôles moins urbanisés, les espaces extérieurs et la maison secondaire, aujourd’hui on constate un ralentissement général de la demande dû à la difficulté d’obtenir un crédit (près de 1 sur 2 est refusé), leur taux en hausse et l’inquiétude d’un avenir incertain.

En 2022, les Français ont perdu près de 6% de pouvoir d’achat immobilier ; ceci étant dû à la progression régulière des taux d’intérêt et des prix de vente des biens qui ne baissent pas assez pour compenser cette augmentation des taux. Dans un scénario très pessimiste, des taux à 4% impliquerait une baisse du pouvoir d’achat immobilier d’environ 20% (pour un prêt sur 20 ans) !

Le marché de la location n’est pas plus simple. En effet, la remontée des taux d’intérêt et la réduction de la capacité d’accès au crédit pour de nombreux foyers, augmentent mécaniquement le nombre de candidats à la location vs l’achat. A cela, il faut ajouter tous les biens locatifs considérés comme « passoires thermiques » qui sortent du marché car mis en vente par leurs propriétaires.

La hausse des taux de crédit, les obligations énergétiques, la hausse de la taxe foncière et la baisse du rendement, sont autant de facteurs qui grippent le nombre de biens achetés pour être mis en location, réduisant ainsi l’offre vs la demande.

Cependant face à ces incertitudes, force est de constater que malgré tout, la pierre reste et restera toujours une valeur refuge. L’immobilier occupe près de 2/3 du patrimoine des Français, suivi par l’assurance-vie et le livret A. Et à Paris il y a encore 25% de plus d’acheteurs que de vendeurs. Le marché n’est donc pas prêt de s’écrouler !

Comment bien acheter son premier logement ?

Paris reste une ville toujours attractive, surtout pour les jeunes actifs qui par définition aiment sortir et bouger : sur le plan de la culture, 120 théâtres et 82 cinémas y sont situés. Niveau sport, elle répertorie 85 piscines, 184 gymnases et 47 stades. Pour les envies de shopping ou le quotidien, on y trouve 56.769 magasins. Sans oublier les 456 espaces verts pour trouver du calme. Paris reste donc un bon investissement à long terme.

Sachez qu’aujourd’hui, ce sont les acquéreurs qui ont repris le pouvoir. Les négociations des prix (en moyenne -5%) proposés par les vendeurs, sont de retour. C’est donc une période propice pour les acquéreurs. Cela faisait plus de cinq ans que les prix immobiliers progressaient d’environ 5 % chaque année à Paris.

Pour les primo-accédants (première acquisition immobilière par une personne et/ou un foyer), acheter un bien immobilier est une étape importante dans la vie. Aussi, cet achat doit être bien préparé et réfléchi.

Sur le plan bancaire :

• Tout d’abord, validez précisément le budget disponible avec votre banquier ou un courtier qui ensuite mettre en concurrence plusieurs établissements financiers pour vous proposer le meilleur taux vs votre profil
• Il faut savoir qu’en règle générale, un apport personnel d’environ 10% est demandé
• Le contrat de travail en CDI est favorisé. Si vous êtes entrepreneur, il faudra présenter vos 3 derniers bilans
• Il faudra présenter un bon dossier, notamment prouver une bonne gestion régulière de vos comptes : pas de découvert durant les 3 précédents mois ; épargne déjà réalisée…
• Ne pas avoir d’autres crédits en cours, rassurera les banques. Dans ce cas, prévoir éventuellement un remboursement anticipé
• Plusieurs types de prêts avantageux sont réservés aux primo-accédants :
• Les prêts à taux zéro dédiés à la résidence principale, ouverts aux logements neufs et aux anciens qui nécessitent une réhabilitation
• Le prêt conventionné accordé par une banque ayant passé une convention avec l’Etat
• Le PAS (prêt à l’accession sociale pour les revenus modestes). Il permet de bénéficier de frais de garantie gratuits, de frais de dossier plafonnés et de frais de notaire réduits
• Le prêt action logement accordé par Action Logementaux salariés des entreprises du secteur privé adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Il peut financer jusqu’à 30 % de votre projet immobilier, il est parfois utilisé en tant qu’apport personnel pour réduire le montant du prêt
• Le prêt d’épargne logement (PEL)
• Enfin, sachez que si vous revendez un investissement locatif pour financer l’acquisition de votre première résidence principale, alors vous ne paierez pas de plus-value sur la vente de votre bien locatif
• Sachez également qu’il existe un « partenaire » pouvant vous apporter jusqu’à 100 000 euros pour compléter votre apport personnel et devenir ainsi propriétaire. C’est la mission de la société VIRGIL très appréciée des primo-accédants.

NB : Sachez que vos remboursements mensuels d’emprunt ne pourront pas dépasser 35% de vos revenus et que vous ne pourrez pas emprunter au-delà d’une période de 25 ans.

Au niveau de l’assurance du prêt :

Lorsqu’on est jeune, il faut en profiter de la délégation d’assurance de prêt au moment de souscrire son crédit immobilier. En effet, l’assurance proposée par la banque n’est pas toujours la plus intéressante et en changer par la suite est difficile (bien que légal) car les organismes bancaires trouveront toujours une couverture des risques pas suffisamment identique.

Concernant le bien recherché :

• Il ne faudra pas avoir trop de critères incontournables au risque de ne jamais trouver le logement idéal
• Ciblez 3 critères importants pour vous ; les autres étant facultatifs
• Elaborez-vous un briefing précis : localisation, prix, travaux ou pas, étage minimum, nombre de pièces, exposition, transports, écoles…
• Lorsque vous avez trouvé le bien souhaité, comparez son prix à ceux équivalents sur le marché. Tenez compte des travaux à effectuer : environ 1 500 euros/m2 si tout est à refaire.
• Tentez une négociation avec l’agence et/ou le propriétaire. Attention : ne pas proposer un prix trop bradé au risque d’avoir un refus catégorique qui couperait toute négociation.

Caution bancaire et prêt immobilier

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, la banque demande généralement une garantie : hypothèque ou caution. S’il s’agit d’un cautionnement, un choix souvent contraint par la banque se présente : la caution Crédit Logement, organisme filiale de l’ensemble des grandes banques françaises, ou la caution de la filiale interne de votre banque.

Caution bancaire ? De quoi s’agit-il ?

Une caution bancaire est une garantie financière accordée par une banque à l’acheteur lors d’un achat immobilier. Elle permet de garantir le paiement de l’acompte ou de la totalité du prix de vente en cas de défaillance de l’acheteur. La caution bancaire est souvent demandée par le vendeur ou son agent immobilier pour s’assurer que la transaction sera bien finalisée. Elle peut être accordée sous forme de caution simple ou de caution solidaire, et elle peut être renouvelée ou prolongée en fonction des besoins de l’acheteur.

La caution engage un organisme financier à rembourser votre emprunt à votre place en cas de défaillance. On parle alors de cautionnement bancaire qui couvre le risque au profit de la banque. L’organisme financier spécialisé dans le cautionnement est souvent un partenaire/filiale de la banque.

Mais vous pouvez aussi demander à votre banque de contacter un autre organisme et si vous êtes fonctionnaire, vous pouvez faire appel à votre mutuelle fonctionnaire.

Si vous avez affaire à un chasseur immobilier pour la recherche du bien idéal, sachez que celui-ci saura aussi vous mettre en relation avec les meilleurs courtiers en prêt pour bien négocier les conditions de votre crédit.

Comment fonctionne la caution bancaire ?

On peut la considérer comme une assurance s’appuyant sur un contrat écrit. Elle s’ajoute au coût du crédit tout comme les frais d’assurance emprunteur. Quel que soit l’organisme, le coût de la caution bancaire est estimé entre 1% et 1,5% du montant emprunté.

L’emprunteur paie chaque mois une cotisation à l’organisme garant. Généralement, l’organisme de cautionnement tente de trouver une solution amiable avec l’emprunteur défaillant.

Les cautions des sociétés filiales des banques sont un peu moins chères mais contrairement à l’organisme « Crédit Logement », elles ne vous restituent pas une partie du montant de votre caution à la sortie. Pourquoi ? Parce que « Crédit Logement » est la seule société à disposer d’un fonds mutuel de garantie. C’est la part de votre versement à ce fonds qui vous est remboursé en fin de crédit.

En cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur, « Crédit Logement » engage en premier lieu le dialogue. Il établit un diagnostic de la situation financière de l’emprunteur, proposera une solution la plus adaptée telle que le réaménagement des conditions de crédit.

La garantie « Crédit Logement » est attachée au prêt immobilier alors que l’hypothèque l’est au bien acheté et permet à la banque de saisir et vendre le bien aux enchères.

2 crédits immobiliers sur 3 sont garantis par une caution bancaire et 1 emprunteur sur 3 bénéficie de la garantie « Crédit Logement ».

La caution bancaire présente des avantages vs une hypothèque

• Sa mise en place est moins coûteuse que celle de l’hypothèque car il n’est pas nécessaire de passer chez le notaire
• La réponse sous 48h de Crédit Logement favorise un déblocage rapide du prêt
• Si la caution est fournie par « Crédit Logement », une partie des frais payés par l’emprunteur lui sera remboursée à la fin du prêt : près de 50% de la somme versée au titre de la caution bancaire au moment du déblocage du prêt
• En cas de remboursement anticipé ou de vente du bien  objet du financement, l’emprunteur ne paiera pas de frais de mainlevée (entre 1 et 2 % du capital restant dû) comme dans le cas d’une hypothèque

Quand et comment récupérer sa caution bancaire crédit logement ?

Lorsque votre crédit est soldé, la banque adresse à « Crédit Logement » une notification de cessation de la garantie.

Vous percevez environ 1 mois après la réception de cette notification, le remboursement partiel du montant de la caution que vous aviez versé au moment de la souscription du crédit immobilier.

Pourquoi un remboursement partiel ?

Parce qu’il s’agit d’une mutualisation des risques entre tous les emprunteurs. La commission de caution en rémunération de l’intervention de « Crédit Logement » n’est pas remboursée.

Pourquoi se créer un patrimoine immobilier ?

L’immobilier a toujours été le placement préféré des Français et à juste titre. Sur le moyen et  long terme, il s’agit d’un placement assurément gagnant.

Le patrimoine immobilier comprend tout aussi bien : la résidence principale, la résidence secondaire, le pied-à-terre, l’investissement locatif, les parkings, les locaux commerciaux. Mais le patrimoine immobilier c’est aussi certains droits tels que l’usufruit et la nue-propriété.

En revanche, le patrimoine financier consiste en placements boursiers, en toutes sortes d’épargne, en assurances-vie.

Il faut savoir que 61% des Français qui investissent dans la pierre ont pour objectif d’obtenir des revenus locatifs. Le patrimoine immobilier a plusieurs vocations : compléter sa retraite, régler les études supérieures de ses enfants ou leur léguer un héritage.

La propriété immobilière présente de nombreux atouts

C’est un actif que tout le monde peut comprendre et maîtriser, contrairement aux placements financiers. Sur le moyen et long terme, on est gagnant à condition d’adopter une stratégie sur plusieurs années. Si vous avez besoin d’être accompagné, n’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier qui saura vous conseiller quant au bien à acquérir et l’accès à son financement.

Concernant la résidence principale, on ne recherchera pas spécifiquement la plus-value. Il s’agit d’un placement refuge qui permet d’éviter de payer des loyers à perte et dont on ne maîtrisera pas l’augmentation dans les années à venir. De plus, être chez soi permet de s’approprier complètement son logement en l’aménageant et en le décorant selon ses propres goûts.

La propriété rassure la famille et donne un sentiment de communauté. Concernant la résidence secondaire, il s’agit souvent d’un point de ralliement en famille ou entre amis avec toute l’ambiance et les souvenirs qui en découlent. Souvenirs d’enfance, souvenirs de vacances, souvenirs de fêtes… qui n’en a pas eu !

L’investissement locatif, lui, est à la frontière du patrimoine immobilier et du placement financier. Il vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux (cf. LMNP) non négligeables. L’idéal est de rembourser ses mensualités d’emprunt avec les loyers touchés. Ainsi, vous bénéficiez d’un effet de levier grâce à l’emprunt qui vous permet d’augmenter votre capacité d’investissement car aucune banque ne prête pour faire des placements en bourse !

L’investissement locatif demande de bien étudier l’état du marché locatif local. Ratio entre la demande et l’offre, bassin d’emplois important ou pas, présence d’universités et de grandes écoles. Investir dans un bien déjà loué vous permet de bien cerner la rentabilité locative et rassure les banques quant à la réalité déjà connue.

Il faudra aussi veiller à bien choisir le type de logement le plus demandé dans la zone géographique sélectionnée. Généralement les petites surfaces, surtout en location meublée, offrent un rendement plus élevé mais les plus grands logements, voire les maisons, présentent l’avantage de familles locataires plus stables.

Il y a un intérêt à mixer les stratégies d’investissement ; par exemple : parkings/boxes et logement ou local commercial/d’entreprise.

Comment optimiser son financement bancaire ?

La capacité d’emprunt est le maître-mot pour l’acquisition immobilière. Celle-ci s’évalue en fonction de vos revenus récurrents (les primes et commission n’étant prises en compte que pour partie dans la mesure où elles se réitèrent sur les 2 ou 3 dernières années). Les éventuels revenus locatifs à concurrence de 70% à 90%, les charges mensuelles (dont les crédits en cours de remboursement) et l’apport en capital qui doit être d’environ 10% à 20% et couvrir les frais de notaire.

Si vous avez soldé l’emprunt immobilier dédié à votre résidence principale, votre capacité de financement sera alors bien évidemment plus importante. Mais il est vrai qu’aujourd’hui, les banques prêtent beaucoup plus difficilement. Aussi, pour les rassurer, on peut envisager de :

• augmenter son apport personnel. Pour information la société Virgil complète votre apport jusqu’à 100 000€ en devenant copropriétaire « dormant » sur un laps de temps.
• Accroître la durée de son emprunt, sachant qu’on ne peut dépasser 25 ans.
• Baisser ses charges en remboursant par exemple ses crédits à la consommation.

Les banques tiennent également compte de la bonne gestion du compte-courant : pas de découvert au moins lors des 3 derniers mois. Prouver également qu’on a su placer de l’argent est un signe très positif pour les établissements financiers.

Quels sont les avantages de disposer d’un patrimoine immobilier ?

Se créer un patrimoine immobilier présente plusieurs avantages et motivations pour de nombreuses personnes. Voici quelques raisons courantes pour lesquelles les gens choisissent d’investir dans l’immobilier et de construire un patrimoine :

1. Sécurité financière à long terme : L’immobilier est considéré comme un investissement relativement sûr et stable à long terme. La possession de biens immobiliers peut offrir une source de revenus régulière grâce aux loyers perçus. De plus, la valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter avec le temps, ce qui peut permettre une appréciation du capital investi.
2. Flux de revenus passifs : L’investissement immobilier peut générer un flux de revenus passifs, notamment par le biais des loyers perçus. Les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent bénéficier d’un revenu régulier provenant des loyers, qui peut être utilisé pour couvrir les dépenses quotidiennes, rembourser un prêt hypothécaire ou investir dans d’autres opportunités.
3. Diversification du portefeuille : L’immobilier permet de diversifier son portefeuille d’investissement. Posséder des biens immobiliers peut offrir une protection contre les fluctuations du marché financier, car l’immobilier a tendance à avoir des performances relativement indépendantes des actions et des obligations. Cela peut contribuer à réduire les risques globaux de votre portefeuille.
4. Création de valeur : En investissant dans l’immobilier, vous avez la possibilité d’améliorer la valeur de vos biens. Par exemple, vous pouvez effectuer des rénovations ou des améliorations qui augmentent la valeur de la propriété. Cette création de valeur peut se traduire par un rendement supérieur à long terme lorsque vous décidez de vendre ou de louer le bien.
5. Héritage et transmission de patrimoine : L’immobilier peut être considéré comme un moyen de constituer un héritage et de transmettre un patrimoine aux générations futures. Les biens immobiliers peuvent être transmis aux membres de votre famille, ce qui peut offrir une sécurité financière à long terme et contribuer à la préservation du patrimoine familial.
6. Avantages fiscaux : Selon la législation fiscale en vigueur dans votre pays, l’immobilier peut offrir certains avantages fiscaux, tels que des déductions d’impôts sur les intérêts hypothécaires, les frais de rénovation ou les charges liées à la gestion immobilière. Il est important de consulter un conseiller fiscal pour connaître les réglementations spécifiques à votre situation.

Tout est possible à condition de bien planifier et organiser son investissement immobilier.

Taux immobiliers historiquement bas jusqu’en 2022

Plus on attend, plus le pouvoir d’achat immobilier baisse (nombre de m2 achetés) car les taux de crédit immobilier progressent  plus vite que les prix ne baissent : La demande est toujours plus forte que l’offre de qualité.

En effet, même si les banques se sont assouplies en termes de catégories de revenus globaux pris en compte, le salaire nécessaire pour emprunter voit son seuil augmenter. Le niveau de l’emprunt dépend certes des revenus mais aussi du taux de crédit et de la durée.

Il faut tenir compte des charges mensuelles récurrentes et du coût de l’assurance liée à l’emprunt immobilier. Ceci afin de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35% maximum des revenus.

Et n’oubliez pas que la durée maximum du crédit souscrit est fixée à 25 ans (sauf pour le neuf ou l’ancien avec gros travaux : 27 ans maximum) !

Quant à l’apport minimum, les banques apprécient qu’il soit au minimum de 10% à 15%. Sauf pour les non-résidents pour lesquelles elles peuvent exiger 30% avec bien évidemment l’ouverture d’un compte bancaire en France.

Taux de crédit immobilier, revenus et des charges récurrentes : un équilibre à préserver

En ce qui concerne les revenus, il s’agit des revenus nets avant impôts. Outre le salaire, les primes récurrentes (commissions, part variable, primes) sont prises en considération à hauteur de 90% sur la base de la moyenne perçue sur deux ans. En revanche, les pensions sont ignorées par les établissements bancaires.

Les revenus fonciers sont aussi retenus pour 90% de leur montant.

Les charges sont constituées de plusieurs postes dont le plus important est, bien sûr, le logement mais aussi les éventuels autres crédits en cours que vous aurez tout intérêt à rembourser avant de souscrire un crédit immobilier. Sinon, ils rentreront dans le calcul de votre taux global d’endettement (qui doit être de 35% au maximum) et donc diminueront le montant de votre emprunt immobilier et/ou allongeront la durée de celui-ci (=capacité d’emprunt).

La bonne tenue régulière des comptes est aussi un critère important aux yeux des banques. Si malgré un revenu confortable, vous êtes systématiquement à découvert, alors vous serez considéré comme un « piètre » gestionnaire. Donc il faut au moins veiller à ce que vos trois derniers relevés bancaires aient un solde positif !

Gardez en tête que la capacité d’emprunt se calcule ainsi :

(Revenus- Charges) X 35% X durée (nombre de mois)

Si vous souhaitez être bien conseillé pour acquérir le logement idéal au juste prix et optimiser au mieux votre taux de crédit, n’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier qui vous trouvera votre bien mais qui saura aussi vous orienter vers un excellent courtier.

A quel montant de crédit immobilier pouvez-vous prétendre ?

Salaires et capacités d’emprunt

Il s’agit de simulations d’emprunt effectuées en décembre 2022 sur le site EMPRUNTIS par BFMTV.COM.
Taux moyens non négociés: 2,3% sur 15 ans, 2,4% sur 20 ans, 2,55% sur 25 ans.
Sans apport et avec un taux d’assurance de 0,36%.

Ce tableau est une première estimation qui doit être affinée en fonction de votre profil. Il s’agit d’un premier « éclairage » pour vous fournir une tendance.

D’ici l’été 2023, les taux pourraient atteindre les 4%

Depuis le début de l’année 2023, le taux moyen n’a cessé d’augmenter. Selon l’Observatoire, ¾ des emprunteurs se sont endettés à taux dépassant les 3% sur 20 ans. Sur une durée de 25 ans, les taux étaient d’au moins 3,20% en mois de mars pour ½ des emprunteurs avec des pics atteignant les 3,6%.

En rapprochant ces valeurs de l’usure, on peut estimer la faiblesse de la marge pour intégrer les autres frais (garantie, frais de dossier, assurance emprunteur, etc.) au TAEG. Pour les emprunts de 20 ans et plus, le taux d’usure a atteint 4%. Il faut noter que le taux d’usure est le même, que l’on emprunte sur 20 ou sur 25 ans. Cela désavantage énormément les primo-accédants qui sont adeptes des longues durées, car ils sont peu pourvus en termes d’apport personnel.

Les taux d’intérêt devraient atteindre les 4% pour l’été 2023 selon l’estimation des professionnels. D’ici là, les conditions monétaires devraient se stabiliser avec les relèvements des taux directeurs par la banque Centrale Européenne. Il faut rappeler qu’une révision mensuelle de l’usure se fait pour une durée provisoire de 6 mois uniquement. Ainsi, la fin de l’année 2023 devrait être plus avantageuse en termes de taux d’intérêt.

Il faut souligner encore une fois que la hausse des taux d’intérêt nuit au pouvoir d’achat immobilier et à la capacité d’endettement des ménages français. La Banque de France avait stipulé que le pouvoir d’achat avait perdu 15% en janvier 2023. En une année, les taux ont été multipliés par trois, ce qui a défavorisé l’achat immobilier.

Acheter son logement maintenant ou différer son projet ?

Plusieurs facteurs anxiogènes interviennent dans cette prise de décision : inflation, guerre en Ukraine, augmentation des taux d’emprunt immobilier… Et sur le plan national, ce sont surtout des taux d’intérêt à la hausse qui font hésiter certains acquéreurs alors que les prix de l’immobilier baissent à la marge. Nous retrouvons aujourd’hui des taux proches de ceux de 2015.

Il est vrai que les medias ont largement communiqué ces dernières années sur les taux d’intérêt exceptionnellement bas quant aux crédits immobiliers (1%, voire moins, pendant plus de 2 ans). Les primo-accédants pouvaient même emprunter jusqu’à 110% ; c’est-à-dire 100% du prix du bien en y ajoutant les frais de notaire (plus exactement les droits de mutation).

Ces annonces de taux bas ont « boosté » fortement les acquisitions immobilières. Les acheteurs étaient en concurrence entre eux et les offres d’achat se réalisant à la première visite, étaient légion.

Aujourd’hui, les taux ont progressé et la hausse se poursuit, évinçant ainsi de nombreux candidats souhaitant acheter un bien immobilier et laissant quelque peu perplexes les acquéreurs potentiels. Les propriétaires qui sont vendeurs, n’ont pas encore totalement pris ou ne veulent pas prendre conscience de ce phénomène, et rêvent encore de vendre leur bien au plus haut. Acheteurs et vendeurs se « flairent », ce qui allonge le temps de prise de décision et pousse à la négociation. Le pouvoir est à présent passé entre les mains des acquéreurs qui se montrent plus exigeants et indécis.

Acheter un logement ? Faisons un point sur l’immobilier au 4^ème trimestre 2022

• Les prix de l’immobilier sont encore hauts. Cependant dans la plupart des grandes villes on constate un léger recul mais on n’assiste pas encore à une baisse vraiment significative qui pourrait compenser la hausse à venir des taux d’intérêt d’emprunt. Les prix trop élevés dans les grandes villes et la crise sanitaires sont à l’origine d’un « désamour » pour les grandes métropoles.

• Au niveau national, le marché marque aussi le pas sauf les zones rurales qui attirent grâce à l’attractivité des maisons. On constate ce ralentissement graduel depuis maintenant 7 mois.

• Le temps des taux d’intérêt anormalement bas est révolu. Ils ont doublé en un an. Les taux moyens se situent à 2,10% sur 15 ans, 2,25% sur 20 ans et environ 2,45% sur 25 ans.

Les banques sont tenues par le HCSF (Haut Conseil de la Stabilisation Financière) de respecter des critères bien précis :

• • • un apport minimum de 10%, voire 20%
    • un endettement qui ne doit pas excéder plus de 35% (assurance emprunteur incluse) des revenus mensuels récurrents
    • un crédit qui ne doit pas dépasser une durée de 25 ans

Ces nouvelles contraintes apparues dès le début de l’année 2022, ont ainsi évincés bon nombre de candidats à l’acquisition immobilière. A date, on constate un taux moyen de refus de 45% quant à l’octroi de prêts immobiliers ; soit près d’une demande de prêt immobilier sur deux.

C’est le taux d’usure qui est en question. Il s’agit du taux maximum tout compris (taux, assurance, garanties) fixé par la Banque de France. Celui-ci est remonté de 2,57% à 3,05% pour les emprunts sur 20 ans et plus. Or, le taux de crédit accordé ne peut pas dépasser ce taux d’usure. Mais les taux des banques continuent de remonter et le taux d’usure, valable pour 3 mois et calculé sur les chiffres des mois précédents, ne colle pas avec la réalité des taux pratiqués à l’instant T.  Les banques qui ne doivent pas dépasser le taux d’usure, ne peuvent pas reporter l’augmentation du coût de leur refinancement. Elles préfèrent alors limiter les crédits accordés et ne les réserver qu’à une clientèle premium à laquelle elles peuvent accorder un taux à moins de 2% sur 25 ans et moins de 1,80% sur 20 ans.

Alors quelle décision prendre : acheter maintenant ou plus tard ?

Un chasseur immobilier sérieux saura vous conseiller quant à cette décision importante.

Les taux d’intérêt devraient continuer à augmenter progressivement dans les prochains mois de 2023, mais aujourd’hui il faut souligner que leur niveau reste malgré tout bien inférieur à celui de l’inflation en cette fin d’année (plus de 6%). Il vaut donc mieux emprunter que placer son argent à un taux de rendement peu favorable.

Il est vrai que pour les emprunteurs, le « pouvoir d’achat immobilier » a baissé fin 2022. Leur budget global (apport + emprunt) étant un peu revu à la baisse. Cependant, pour ceux qui souhaitent résolument acheter un bien, il ne faut pas tarder car la hausse à venir des taux d’intérêt risque de compromettre leur projet. Les prix immobiliers vont baisser mais à la marge vs la hausse des taux car la demande est toujours là dans un contexte de pénurie de logements, en tout cas dans les grands « bassins d’emploi ».

La décision d’acquérir un bien dépend de la situation de l’acquéreur : primo-accédant ou déjà propriétaire ? Elle dépend aussi du type de bien : résidence principale, investissement locatif, pied-à-terre ?

Pour un locataire, il est toujours plus intéressant sur le long terme d’acheter sa résidence principale que de continuer à la louer. A priori, une projection pour mi-2023 prévoit un taux d’intérêt de près de 3,5% pour un prêt sur 20 ans. Si l’achat est repoussé de 6 mois, il faudrait que les prix moyens de l’immobilier reculent simultanément de près de 9% ; hypothèse peu réaliste sur une période aussi courte!

Alors pour les acquéreurs qui veulent préserver leur pouvoir d’achat immobilier, nous leur conseillons d’acquérir un bien dès à présent en envisageant de le garder sur le long terme, notamment pour amortir les frais d’acquisition et les droits de mutation. Il faut profiter de ce contexte où les ventes se réalisent avec des délais plus longs pour négocier sérieusement avec les vendeurs.

Pour les acquéreurs dotés d’une situation financière plus aisée, l’attentisme peut être recommandé. En effet, attendre que les prix immobiliers baissent plus nettement dans l’avenir leur permettrait d’amortir plus rapidement les frais liés à l’acquisition. Les taux d’emprunt seront bien évidemment bien plus élevés mais toute liberté de les renégocier « pointera son nez » lorsque l’inflation baissera. Les foyers plus aisés peuvent « laisser le temps au temps », sauf besoin de se loger ou de changer de logement rapidement !

Achat immobilier : l’atout de l’attestation de financement

Sur un marché immobilier tendu, comme en région parisienne, la concurrence entre acquéreurs est rude. Aussi, le dossier le plus fourni et rassurant au moment de l’offre d’achat, séduira plus aisément le vendeur, voire l’agence immobilière.

Généralement, un courtier vous délivrera rapidement une attestation de financement suite à l’étude de votre situation financière. Les banques sont en mesure de vous la fournir mais il faut avouer que celles-ci préfèrent attendre que vous ayez trouvé le bien de vos rêves. Malheureusement sur un marché immobilier où la concurrence est féroce, surtout si le bien sort de l’ordinaire, il y a fort à parier que vous aurez de fortes chances de passer à côté de ce bien. En effet, il faudra un certain délai que vous demandera votre banque pour établir cette attestation de financement afin de la joindre à votre offre d’achat. Entre-temps, d’autres acquéreurs se seront déjà positionnés !

Alors, pour mettre toutes les chances de votre côté, voici quelques explications et démarches à suivre.

Qu’est-ce qu’une attestation de financement et à quoi sert-elle ?

L’attestation de financement est aussi appelée « attestation de prêt » ou « lettre de confort » si celle-ci comporte l’adresse du bien, le montant de l’offre et la date de la visite. Dans ce cas, il faudra la faire établir juste avant de visiter le bien ; ce qui complique la démarche et ce d’autant plus que la lettre de confort doit ainsi être renouvelée à chaque bien différent visité.

L’attestation de financement vous permettra de connaître votre capacité d’emprunt.

Elle précise votre état civil, la date d’émission et le montant maximal que la banque ou le courtier est prêt à financer. Elle a pour finalité de prouver que l’acquéreur a bien préparé son projet immobilier et que celui-ci est totalement faisable en termes de capacité d’achat.

Votre situation financière rassure alors le vendeur quant à votre obtention de prêt ; surtout actuellement lorsque l’on constate que près d’un dossier de prêt sur deux est refusé par les banques. Cette nouvelle tendance est due au taux d’usure fixé trop bas par la Banque de France (taux maximal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter et calculé d’après les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d’1/3), et aux nouvelles exigences des banques (Pas plus de 25 ans d’emprunt et de 35% de taux d’endettement vs les revenus disponibles).

L’attestation de financement n’est pas obligatoire et de ce fait, si vous en avez une, vous vous démarquerez des autres acquéreurs potentiels à la joignant à votre offre d’achat.

Voici quelques-uns des atouts de l’attestation de financement :

Crédibilité auprès du vendeur :

L’attestation de financement délivrée par une institution financière atteste que vous disposez des ressources financières nécessaires pour effectuer l’achat immobilier. Cela renforce votre crédibilité auprès du vendeur, car il sait que vous avez déjà fait les démarches nécessaires pour obtenir un financement. Cela peut vous donner un avantage lors de la négociation des conditions d’achat.

Gain de temps :

Obtenir une attestation de financement avant de commencer à chercher un bien immobilier vous permet de connaître votre capacité d’emprunt et de fixer un budget réaliste. Cela vous permet de vous concentrer sur les biens qui correspondent à votre capacité financière, ce qui vous fait gagner du temps dans votre recherche.

Sécurité lors de l’offre d’achat :

Lorsque vous faites une offre d’achat pour un bien immobilier, inclure une attestation de financement démontre au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux et que vous êtes prêt à aller de l’avant. Cela peut vous donner un avantage par rapport à d’autres acheteurs qui n’ont pas encore obtenu leur financement.

Négociation plus solide :

Lorsque vous avez une attestation de financement en main, vous êtes en position de négociation plus solide. Le vendeur sait que vous êtes en mesure de concrétiser rapidement la transaction, ce qui peut vous permettre de négocier des conditions plus favorables, telles qu’un prix d’achat plus bas ou des concessions supplémentaires.

Préparation du processus de vente :

L’obtention d’une attestation de financement dès le départ vous permet de vous préparer en amont pour le processus de vente. Vous pouvez commencer à rassembler les documents nécessaires pour finaliser le prêt immobilier et être prêt à avancer rapidement une fois que vous aurez trouvé le bien immobilier souhaité.

De plus, l’attestation de financement vous dispense de fournir des informations financières personnelles et confidentielles.

A noter que l’attestation de financement n’est pas un certificat de prêt. Elle n’engage personne ; elle signifie simplement que l’organisme qui vous l’a délivrée considère votre dossier comme sérieux.

Enfin, sachez qu’une « simulation de prêt » est encore plus précise qu’une attestation de prêt dans où la mesure où elle comporte le montant de votre apport, voire votre futur taux d’endettement.

Pour compléter ces informations, sachez que si vous n’avez pas recours à un prêt immobilier, il vous faudra fournir une attestation de fonds auprès de votre banque pour rassurer quant à votre paiement comptant.

Quelles informations comporte-t-elle et comment l’obtenir ?

Pour qu’elle soit prise en considération, l’attestation doit comporter :

• Vos nom, prénom et date de naissance
• Le montant maximal de l’achat immobilier que la banque ou le courtier est en mesure de financer
• Le montant du prêt en complément de votre apport personnel
• La date d’émission de ce document
• Le cachet et la signature de l’entité qui émet cette attestation
• Les mentions légales

Pour obtenir une attestation de financement, adressez-vous à votre banque ou mieux encore à un courtier qui par la suite mettra plusieurs organismes bancaires en concurrence pour optimiser votre taux de crédit.

Il vous faudra fournir les pièces justificatives suivantes :

• Une copie de votre pièce d’identité
• Vos 3 derniers relevés bancaires
• Un justificatif de votre apport personnel
• Vos 3 derniers bulletins de salaire
• Les justificatifs de vos éventuels autres revenus récurrents (fruit de la location d’un bien, primes régulières considérées comme un complément de salaire,…)

L’attestation doit être un document de type PDF et non un simple mail.

Elle doit avoir été émise moins de 2 mois avant le jour de la visite pour qu’elle soit légitime

En résumé, l’attestation de financement est un atout majeur lors de l’achat immobilier. Elle renforce votre crédibilité, vous fait gagner du temps, vous donne une position de négociation solide et vous permet de vous préparer en amont.

C’est le moment d’acheter un bien immobilier avant que les taux de crédit poursuivent leur remontée

Nous constatons aujourd’hui que le taux moyen d’un crédit immobilier sur 25 ans se situe à 1,7% vs 1% en fin d’année 2021. Mais pas de panique car parallèlement les prix de l’immobilier parisien ont cessé de croître, voire même ont connu une stagnation ou une légère baisse pour certains quartiers.

Le gouverneur de la Banque de France affirme que la hausse actuelle des taux immobiliers permet simplement de “revenir à des taux plus normaux”, soit 2% à 3%. Et que cela n’empêchera pas l’immobilier de bien se financer. Et n’oublions pas que ces taux restent inférieurs à celui de l’inflation (près de 5% sur un an). Il est donc plus fructueux d’investir dans de l’immobilier plutôt que d’épargner car les économies perdent de leur valeur dans un contexte inflationniste.

La demande est toujours là mais les acquéreurs sont de plus en plus exigeants et prennent leur temps pour valider leur crédit immobilier. Aussi, les biens ne se vendent plus lors d’une première visite comme nous l’avons connu il y a encore deux ans.

A vous donc de jouer pour être plus réactif que la moyenne des acquéreurs et obtenir une bonne négociation ! Ce qui se constate dans les grandes métropoles, voire même en province lorsqu’on a un très bon dossier bancaire quant à son prêt.

Les Parisiens sont plus nombreux à vouloir quitter la capitale mais l’exode vers la province n’a pas eu lieu

Suite à la crise sanitaire, nous nous attendions à un déménagement massif des Parisiens vers la province mais qui en fait s’est soldé par un « saut de puce » qui s’est majoritairement cantonné à l’Ile-de-France. La petite couronne a fortement attiré (Hauts-de-Seine et Val-de-Marne en tête) mais a aujourd’hui tendance à s’émousser au profit de la grande couronne, comme la Seine-et-Marne, les Yvelines et le Val-d’Oise, où les prix sont plus abordables et la présence d’extérieurs (jardins, terrasses) plus facile à dénicher.

Pour les Parisiens qui souhaitent s’installer en province, Nice, Marseille et Bordeaux séduisent le plus pour ceux qui sont en quête d’un changement de cadre de vie. D’ailleurs les prix s’en ressentent et les biens sont difficiles à trouver.

En revanche, à Paris c’est le contraire. Les acheteurs reprennent le pouvoir ! Il y a une hausse des stocks de biens parisiens et les prix, surtout des biens ordinaires, ont tendance à baisser. En tant qu’acquéreur, vous avez alors le pouvoir de mener une négociation ; ce qui était impensable il y 2 ans. Alors qu’avant la crise sanitaire, les tarifs de la pierre parisienne caracolaient (+ 10,8 % sur 1 an), deux confinements plus tard, c’est la baisse du prix de l’immobilier (- 3,2 % sur 2 ans) qui prévaut dans la capitale”, précise Se Loger. Un bon chasseur immobilier peut vous accompagner dans toutes les étapes de votre achat et surtout la négociation car il maîtrise parfaitement les prix de chaque quartier.

Ce constat est très différent en banlieue parisienne. En petite et surtout grande couronne, les stocks de biens disponibles ont décru depuis la pandémie et les prix ont de ce fait augmenté de + 8,5% en 2 ans. Et oui ! C’est le rêve de la maison avec jardin ou appartement avec terrasse et surtout une bien plus grande surface vs Paris, à budget comparable.

Crédit immobilier : Pour les amoureux de la capitale, c’est le moment d’acheter au bon prix

La hausse des taux de crédit immobilier a pour l’heure une conséquence directe sur le pouvoir d’achat immobilier des Français. Surtout dans les grandes métropoles où les prix sont très élevés malgré une stagnation, voire régression depuis la crise sanitaire. La capacité d’emprunt des acquéreurs doit être réévaluée compte-tenu de l’augmentation des taux et d’une plus grande exigence des banques quant à la qualité des dossiers.

Aussi, les prix devraient encore légèrement baisser surtout dans les grandes métropoles mais la baisse sera modérée car il y a toujours une demande soutenue pour l’ancien notamment, dont l’origine vient du manque de construction de programmes neufs.

Alors qu’il y a 2 ans, le prix moyen du m2 dans la capitale s’approchait des 11 000 €, il faut savoir qu’à date à Paris, 5 arrondissements sont repassés sous la barre des 10 000€ le m2 (net vendeur): le 19^ème, 20^ème, 13^ème, 18^ème et 12^ème.

Les arrondissements les plus chers sont ceux du centre : le 6^ème, 7^ème, 4^ème, 5^ème, 1^er et 3^ème. Les prix net vendeur dépassent les 12 000€ le m2 et se situent en moyenne de 12 600€ à plus de 14 300€. Mais il ne s’agit que d’une moyenne car les biens d’exception peuvent monter jusqu’à 20 000€ à 25 000€ le m2.

Enfin, les autres arrondissements du centre et ceux de l’Ouest parisien, constituent le peloton du milieu, dont le prix moyen oscille entre 10 000€ et 12 000€ le m2. Il s’agit du : 8^ème, 2^ème, 9^ème, 16^ème, 17^ème, 14me, 11^ème, 10^ème et 15^ème.

Alors que pour le 8^ème mois consécutif, les prix moyens du m2 parisien baissent, les acquéreurs qui ont un bon dossier financier ont la chance de trouver la perle rare au juste prix ! Les vendeurs ont perdu de leur pouvoir et prennent progressivement conscience que leurs prix affichés doivent être revus à la baisse.

C’est une nouvelle opportunité pour les acheteurs et d’ailleurs le volume de ventes de biens parisiens a recommencé à progresser depuis le début de cette année.